Przewodnik: Inwestowanie w nieruchomości Seulu
W ciągu ostatnich dwóch lat, mimo że każdy inny wiodący rynek nieruchomości w Azji przeżywał swój własny wzrost i upadek, rynek nieruchomości w Korei Południowej konsekwentnie wykazuje wzrost. Według KB Land, dostawcy statystyk mieszkaniowych dla rządu, ceny nieruchomości w Korei Południowej stale rosną od sierpnia 2013 r., A transakcje na nieruchomościach w ubiegłym roku osiągnęły milion - najwyższa liczba od 2006 r.
Region stołeczny Seulu i prowincji Gyeonggi są siedliskiem gorączkowej aktywności, zgodnie z najnowszym raportem państwowego Koreańskiego Instytutu Rozwoju (KDI). Sam region stołeczny stanowił 52 procent całkowitego wolumenu sprzedaży krajowej w drugim kwartale 2015 r., Co stanowi skok o zdumiewające 64,3 procent w transakcjach rok do roku. Ogólnie rzecz biorąc, transakcje mieszkaniowe wzrosły o 39,1 procent rok do roku w drugim kwartale 2015 roku.
RYNEK NIERUCHOMOŚCI MA NAJWIĘKSZY ROZWÓJ
Silny rynek nieruchomości odzwierciedla wzrost gospodarczy Korei i skuteczność rządu we wdrażaniu decyzji politycznych na czas. Yoona Choi, wiceprezes i partner Knight Frank Korea, powiedział: „(jednym z) ustawodawstwa, które wywarło ogromny wpływ na rynek mieszkaniowy, jest złagodzenie LTV (kredyt do wartości) i DTI (dług do dochodu) ), przy czym pułapy kredytów hipotecznych zostały podniesione odpowiednio do 70 procent i 60 procent, ze średniej 50 procent i 50 procent wcześniej ”. Ponadto, zgodnie z raportem KDI, wzrost transakcji na nieruchomościach można przypisać niskim stopom procentowym i wysokim cenom.
System jeonse to unikalny w kraju system czynszów, w ramach którego działa wiele gospodarstw domowych. Najemcy płacą dużą kaucję (zazwyczaj połowę wartości nieruchomości), gdy wynajmują dom na podstawowy okres dwóch lat. Pod koniec umowy wynajmujący zwróci całą kaucję bez naliczania miesięcznego czynszu, jednocześnie zarabiając na oprocentowaniu zapłaconym za leasing w okresie najmu. Ponieważ stopy procentowe osiągnęły ostatnio rekordowo niski poziom 1,75 procent, właściciele podnieśli wartość Jonsea do średnio 71,9 procent ich wartości nieruchomości. W rezultacie potencjalni najemcy decydują się na zakup domów, aby uniknąć wygórowanych opłat za wynajem.
DLACZEGO SEOUL?
Stołeczne i handlowe centrum Korei Południowej, Seul, zawsze było preferowanym wyborem inwestycji ze względu na stabilny sektor mieszkaniowy i ustabilizowany sektor handlowy. Został nazwany „Najlepszym miejscem docelowym międzynarodowego spotkania biznesowego” przez Business Traveler, zajął pierwsze miejsce w rankingu Global Innovation Index Bloomberga, a także przez trzy lata zajmował szóste miejsce w Global Power City Index przez Fundację Mori.
Chociaż ceny nieruchomości w Seulu są nieco wyższe, oferuje atrakcyjne funkcje, takie jak przyjazny dla wynajmującego system najmu, przejrzystość rynku i łatwość wymiany kapitałów, co równoważy wadę wyższej ceny. W rzeczywistości, niezależnie od tego, czy inwestujesz w dom czy nieruchomość komercyjną w Seulu, nie ma lepszego czasu niż teraz.
Ogromna podaż, a co za tym idzie wysokie wskaźniki pustostanów w Seulu, spowodowały, że obecni właściciele oferują zachęty do wynajmu, takie jak kilka miesięcy bezpłatnych czynszów. „Jednak podaż spadnie w drugiej połowie 2015 r., A obecny rynek preferowany przez najemców przejdzie w korzystną dla wynajmującego sytuację w latach 2015–2016”, mówi Richard Hwang, dyrektor zarządzający Cushman & Wakefield Korea. Dodaje również, że długoterminowy cykl rynkowy będzie napędzany przez właścicieli, zapewniając zdrowe czynsze i wzrost wartości kapitału dla właścicieli.
W porównaniu do innych azjatyckich globalnych miejsc handlowych rynek nieruchomości w Seulu jest prawie 1,5 razy większy niż w Hongkongu i dwukrotnie większy niż rynek w Singapurze. Seul może się również pochwalić największą koncentracją nieruchomości komercyjnych w kraju, z trzema znaczącymi dzielnicami biznesowymi - Central Business District (CBD), Gangnam Business District (GBD) i Yeouido Business District (YBD) - siedzibą wielu wiodących instytucji finansowych, w tym koreańska giełda papierów wartościowych. Ponadto otwarcie linii metra nr 9 w Seulu połączy Shinnonhyeon ze stacją Seoul Sports Complex, co zapewni dodatkową wygodę w całym mieście.
DZIAŁY NIERUCHOMOŚCI, NA KTÓRE NALEŻY WYSZUKAĆ
Aby znaleźć najlepsze nieruchomości komercyjne, potencjalni inwestorzy powinni spojrzeć na trzy główne dzielnice biznesowe (CBD, GBD i YBD), w których mieści się blisko 66,5 procent dużych biurowców w Seulu. CBD jest największym z trzech okręgów i jest siedzibą głównych rządowych instytucji wielonarodowych. GBD zajmuje drugie miejsce i koncentruje się na budowie centrum technologii informatycznych. Wreszcie YBD, zwane „Wall Street” Korei Południowej, obejmuje siedziby firm zajmujących się papierami wartościowymi i nadawców.
Innymi obszarami inwestycyjnymi, na które warto zwrócić uwagę, są Magok District i Digital Media City (DMC), które są coraz popularniejszymi lokalizacjami, które mogą zapewnić wysokiej jakości obiekty handlowe i wyjątkowe nieruchomości mieszkalne, a także wiele innych korzyści.
Magok District, położony w południowo-zachodniej części Seulu, jest przyjaznym dla środowiska klastrem przemysłu wiedzy, który właśnie zakończył budowę pod koniec ubiegłego roku. Jest światowej klasy centrum badawczo-rozwojowym dla różnych krajowych i międzynarodowych przedsiębiorstw, instytutów badawczych, uniwersytetów i organizacji takich jak LG, Lotte i Kolon Future Technology Institute.Zapewnia również najlepsze osiedla mieszkaniowe, ogromny centralny park w środku dzielnicy Magok oraz niezawodny transport zbiorowy, który dogodnie łączy mieszkańców okolicy oraz do Gangnam i Yeouido. Ponadto Magok znajduje się zaledwie dwa kilometry od lotniska Gimpo, które zapewnia loty międzynarodowe do Pekinu, Szanghaju, Tokio, Osaki, Nagoi i Tajpej, co czyni go obiecującym węzłem komunikacyjnym między Koreą, Chinami i Japonią.
Z drugiej strony, DMC to nowoczesny klaster rozrywki cyfrowej w Sangnam-dong, na północny zachód od Seulu. Projekt, który ma zostać w pełni ukończony w tym roku, DMC w znacznym stopniu przyczyni się do pozycjonowania Korei na rynku opartym na wiedzy dzięki zaawansowanej technologii, zasobom ludzkim i możliwościom rozrywki, jak już wykazano w globalnym zjawisku Korean Wave. Jest to główny element nowego Sangnam Millennium City Plan wraz ze stadionem Pucharu Świata, World Cup Park i Eco Village, dzięki czemu jest to najlepsze miejsce turystyczne, w którym ludzie, środowisko, kultura i technologia rozwijają się razem. Ponadto, jednym z kluczowych udogodnień tutaj jest DMC Ville, obszar apartamentów obsługiwanych wyłącznie dla obcokrajowców, dzięki czemu cudzoziemcy mogą czuć się mile widziani i wygodnie mieszkać w tej okolicy.
Przy niższych stopach procentowych, ograniczonych dostawach, solidnej gospodarce i atrakcyjnych obszarach inwestycji wydaje się, że rynek nieruchomości w Seulu nie ma zbyt wiele szans, aby pójść zbyt daleko. W rzeczywistości ta dobrze prosperująca stolica Korei Południowej ma wszystkie składniki, które pozwalają utrzymać byk.
Kredyty pracownicze
Tekst przez Delia Gan i Tina Chopra
Ten artykuł został pierwotnie opublikowany w Palace
