Las Vegas, Nevada inwestowanie w nieruchomości: przewodnik po zakupie nieruchomości w Sin City

Bliźniacze 37-piętrowe wieże Vee znajdują się w CityCenter na Las Vegas Strip

Las Vegas, podobnie jak Makau lub Dubaj, jest olśniewającym zabytkiem samodoskonalenia. W ciągu ostatnich dwóch dekad dawna pustynna placówka przekształciła się z rozrzutnego miasta gier w centrum światowej klasy rozrywki, hoteli z najwyższej półki, restauracji z gwiazdkami Michelin i największej kolekcji flagowych sklepów w Stanach Zjednoczonych. Jednak po drodze nastąpiły niepowodzenia. Las Vegas był jednym z najbardziej uderzonych rynków mieszkaniowych w recesji po bańce. Ceny domów spadły o ponad 60 procent od szczytu z 2006 r. Do dna w 2011 r., A wskaźnik wykluczenia osiągnął najwyższy poziom w całym kraju. Ale w ciągu ostatnich kilku lat rynek wykazywał oznaki ożywienia. Przystępne ceny, stabilizujący rynek, brak państwowego podatku dochodowego i całoroczne słońce przyciągają kupujących z powrotem do miasta.

Po osiągnięciu najniższego poziomu 118 000 USD w styczniu 2012 r. Mediana ceny nieruchomości wolnostojącej wzrosła do 204 000 USD w grudniu 2014 r. Jest to nadal znacznie poniżej szczytowej wartości 315 000 USD ustalonej w czerwcu 2006 r., Ale popyt rośnie, szczególnie w ekskluzywnych obszarach z efektownych kasyn Las Vegas Boulevard. „Ostatnia poprawa koniunktury została wzmocniona przez rynek wysokiej klasy. Sprzedaż domów za 1,5 miliona USD i więcej doprowadziła do wzrostu mediany cen ”, mówi Keith Lynam, prezes Greater Las Vegas Association of Realtors.

Udogodnienia na dachu w Ogden

Trendy marketowe

• Mediana ceny domów jednorodzinnych sprzedanych w maju 2015 r. Wyniosła 211 250 USD, co stanowi wzrost o 8,3% w porównaniu do 195 000 USD rok wcześniej
• Mediana cen domów i mieszkań sprzedanych w maju wyniosła 112 000 USD, co stanowi wzrost o 9,8% w porównaniu z 102 000 USD rok temu.
• Zapasy są niskie i odzwierciedlone w wielkości sprzedaży. W porównaniu z majem 2014 r., 2,6 procent mniej domów i 2,2 procent mniej mieszkań i domów sprzedanych w maju

Według narzędzia do śledzenia nieruchomości mieszkalnych Trulia, średnie ceny sprzedaży Vaknin, partnera w KRE Capital LLC. „Śródmieście Las Vegas stało się nowym punktem dostępowym” - mówi. „Kupujący uwielbiają naszą bliskość głównych dróg i autostrad, Chinatown, The Strip, wspaniałych restauracji, muzeów i lotniska”. Firma Vaknin niedawno przebudowała The Ogden we współpracy z Dune Real Estate Partners, budynek mieszkalny, który kupili w 2013 roku.

Deweloperzy zainstalowali nowe oświetlenie, drewniane podłogi, granitowe blaty i urządzenia ze stali nierdzewnej oraz zmodernizowane udogodnienia, takie jak pokład nieba, sala klubowa, centrum fitness i odnowiony basen zewnętrzny. Apartamenty w The Ogden wahają się od 815sf rezydencji z jedną sypialnią w cenie 229 000 USD do domów z 3 sypialniami 2 044sf w cenie 629,000 USD. W rezydencjach znajdują się prywatne balkony i rozległy widok na centrum Las Vegas, The Strip i góry otaczające dolinę. Sprzedaż rozpoczęła się w listopadzie 2014 r. I do tej pory sprzedano 85 sztuk.

Dom w stylu toskańskim położony na zamkniętym osiedlu

Według Vaknina nabywcy zdają sobie sprawę z wartości na rynku, który wciąż się odradza. „Las Vegas jest naprawdę jednym z ostatnich miast w Ameryce, które wciąż są w sprzedaży”, mówi. „Ceny nieruchomości na innych głównych rynkach metropolitalnych w pełni wzrosły, a Las Vegas wciąż nadrabia zaległości. Oznacza to, że nadal istnieje wiele wspaniałych wartości, a The Ogden należy do tych wyjątkowo dużych transakcji, szczególnie przed przewidywaniem, że Rezerwa Federalna podniesie stopy procentowe w tym roku ”.

Downtown Las Vegas oferuje styl życia inny niż The Strip - w okolicy znajdują się muzea miasta, Smith Center for the Performing Arts, restauracje, bary i festiwal Life is Beautiful. Nabywcy szukający bardziej typowego doświadczenia w Vegas zwykle szukają drogi dalej na południe wzdłuż Las Vegas Boulevard.

Mieszkanie Veer Towers

Veer Towers, położony w sercu CityCenter, jest obecnie jedynym projektem mieszkaniowym na Strip, który oferuje wyłącznie apartamenty, i oferuje apartamenty typu studio, apartamenty jedno-, dwu- i trzypokojowe w cenach od 250 000 USD. Największa rezydencja projektu znajduje się na 21 piętrze West Tower i oferuje 2256 stóp kwadratowych z 270-stopniowym widokiem na Arię, fontanny Bellagio i wieżę Eiffla w Las Vegas w Paryżu. Cena apartamentu wynosi 2,3 miliona USD.

Na rynku pozostaje tylko garść urządzeń w Veer Towers, a dyrektor sprzedaży Darwin Dizon mówi, że kupujący przyciągają styl życia, jaki zapewnia lokalizacja. „Właściciele mają okazję zrzucić 15 pięter i chodzić gdziekolwiek - do restauracji, luksusowych butików, kasyn” - mówi. Udogodnienia w budynku obejmują basen bez krawędzi na dachu, całodobową siłownię, salon mieszkalny i parkingowego, chociaż mieszkańcy mogą nie wymagać samochodu - Aria znajduje się zaledwie kilka kroków od hotelu, a tramwaj dowozi ich do Bellagio.

Chociaż sprzedaż mieszkań jest wysoka, a energia powraca na rynek, nie wszystkie sektory budownictwa mieszkaniowego w Las Vegas kwitną. Podczas krachu w 2007 r. Kamienica i mieszkania na niektórych obszarach straciły nawet do 90 procent swojej wartości i ledwo powróciły do ​​połowy swojej poprzedniej mediany ceny. Nadpodaż i brak zainteresowania ze strony inwestorów wywierały ciągłą presję na obniżanie cen niektórych mieszkań.Wiele projektów, które zostały porzucone podczas recesji, zostało przywróconych do życia, a analitycy uważają, że rynek może powrócić do miejsca, w którym prawdopodobnie byłby odnotowany, gdyby wzrost utrzymał się normalnie w latach bańki spekulacyjnej.

Las Vegas w skrócie

• Las Vegas odwiedza rocznie ponad 41 milionów odwiedzających, więcej niż Mekkę
• Średnia stawka podatku od nieruchomości w hrabstwie Clark w latach 2012–2013 wynosiła 3,1 procent. Lokalna stawka podatku od sprzedaży wynosi 8,1 procent.
• Średnio w tym regionie przypada zaledwie 21 dni opadów rocznie, a średnia roczna temperatura wynosi około 21 ° C.

Ta historia została po raz pierwszy opublikowana w magazynie Palace