Co dalej z London Real Estate po Brexicie?
W godzinach i dniach po referendum w Wielkiej Brytanii, w którym 51,9% wyborców wybrało wyjście z Unii Europejskiej, znaczna część kraju patrzyła w szoku. Kampania była gorzka i trzewna, napędzana przez podżeganie do retoryki wokół brytyjskiej imigracji, gospodarki i biurokratycznej elity, ale wielu w Wielkiej Brytanii i za granicą nie spodziewało się zwycięstwa w głosowaniu za zwolnieniem.
Gdy świat zmagał się z wynikami, rynki zareagowały na skalę niespotykaną od czasu kryzysu finansowego. Funt spadł do najniższego poziomu od 1985 r., Azjatyckie akcje upadły i zaledwie kilka dni później pojawiły się informacje, że Standard & Poor's pozbawił Wielką Brytanię swojej zdolności kredytowej trzykrotnie. Głosowanie przygotowało naród do zgorzkniałych rozmów o rozwodzie, a ponieważ nie ma precedensu dla kraju opuszczającego blok handlowy UE złożony z 28 państw członkowskich, panuje niepewność co do tego, w jaki sposób Wielka Brytania będzie negocjować swoje nowe stanowisko w kwestiach politycznych i politycznych. krajobraz gospodarczy.
Ta niepewność wpłynęła już na rynek nieruchomości, szczególnie w Londynie, gdzie niektórzy kupujący wycofują się z zakupów, zaniepokojeni przyszłością miasta. Ministerstwo Skarbu Wielkiej Brytanii ostrzegło przed głosowaniem, że ceny nieruchomości mieszkalnych byłyby aż o 18% niższe, gdyby kraj głosował za odejściem. Howard Archer, główny ekonomista europejski i brytyjski w IHS Economics, powiedział, że aktywność na rynku mieszkaniowym i ceny są „bardzo poważnie zagrożone przedłużającym się, wyraźnym pogorszeniem koniunktury po decyzji Wielkiej Brytanii o opuszczeniu Unii Europejskiej”. Przewiduje, że ceny domów mogą spaść o 5% w drugiej połowie 2016 r. Io kolejne 5% w 2017 r.
„Głosowanie za Brexitem spowoduje okres ponownej niepewności na głównym rynku mieszkaniowym w Londynie”, powiedział Liam Bailey, globalny szef badań w Knight Frank w Londynie. „Pewne zapotrzebowanie, zwłaszcza ze strony inwestorów, zostanie opóźnione, aw niektórych przypadkach przekierowane”.
Brexit przedstawia odnowioną niepewność po szeregu wydarzeń, które już osłabiły londyński rynek nieruchomości. W latach 2009–2014 Londyn wielokrotnie pojawiał się w nagłówkach rekordowej sprzedaży super-luksusowych rezydencji zamożnym nabywcom z Rosji, Bliskiego Wschodu i Azji, z których wiele znajduje się w centralnych dzielnicach miasta, tzw. „Złote kody pocztowe”, w tym Belgravia , Knightsbridge, Kensington, Mayfair i Holland Park. Jednak od 2014 r. Rynek zwolnił ”.
Niektóre przeciwności losu mają formę podatków. Nowa stawka opłaty skarbowej, wprowadzona w grudniu 2014 r., Pobiera 10% od nieruchomości o wartości ponad 925 000 GBP (1,3 miliona USD) i 12% od nieruchomości o wartości powyżej 1,5 miliona GBP (2,5 miliona USD). Od kwietnia tego roku nabywcy drugich domów i nieruchomości pod wynajem będą musieli zapłacić kolejny podatek; 3% opłaty skarbowej, która ma wyrównać pole między inwestorami a nowymi nabywcami.
Wpływ nowych stawek opłaty skarbowej był już odczuwalny na rynku, przy znacznie mniejszej liczbie transakcji odnotowanych w przedziale 2 milionów USD. Następnie kampania Brexit dała nabywcom i sprzedawcom dalszą przerwę. „Kupujący i sprzedający odkładali decyzje ze względu na perspektywę wkroczenia na nieznane terytorium gospodarcze i polityczne”, mówi Tom Bill, szef London Residential Research w Knight Frank. Według danych Knight Frank popyt utrzymał się na niskim poziomie w maju 2016 r., Nawet w przypadku nieruchomości, w których ceny ofertowe spadły o 10% lub więcej.
W mieście, które czerpie znaczne inwestycje z rynków międzynarodowych, lokalne wstrząsy polityczne są tylko częścią układanki. W ciągu ostatniego roku poważni zagraniczni inwestorzy w brytyjskie nieruchomości zostali dotknięci własnymi niepowodzeniami: niskie ceny ropy naftowej na Bliskim Wschodzie, problemy walutowe w Rosji, recesja w Brazylii i zawirowania na giełdach w Chinach, które przyczyniły się do kilku wysokich -end transakcje. W 2014 r. Inwestorzy z Bliskiego Wschodu stanowili 15% głównych kupujących w centrum Londynu; w 2015 r. stanowiły 4%.
Według Yolande Barnes, Head of World Research w Savills, kampania Brexit stała się wygodną wymówką dla spowolnienia na rynku, który już miał miejsce. Dane Savills pokazują, że ceny w głównym centrum Londynu spadły o 6% w 2015 r., A wolumen transakcji skurczył się aż o 40%. „Brexit był bardzo dobrą wymówką dla ludzi, aby nie robić nic na rynku, na którym i tak by nic nie zrobili”, mówi Barnes.
Niemniej jednak nieoczekiwany wynik referendum spowodował kolejną, większą przeszkodę dla rynku, który wciąż dostosowywał się do opłat skarbowych i globalnych czynników geopolitycznych. „Główny londyński rynek nieruchomości skorzystałby na czymś, co wydaje się mało prawdopodobne w najbliższym czasie: bez wydarzeń sześć miesięcy”, mówi Tom Bill Frank Knight.
Jednak dla niektórych inwestorów zagranicznych obecne zamieszanie stanowi szansę. Peter Wetherell, pośrednik z siedzibą w Mayfair, zyska na wartości kupujących nieruchomości w Londynie w wyniku spadku wartości funta. „Dla zagranicznych nabywców ten duży i dramatyczny spadek wartości funta szterlinga skutecznie zrównoważy opłatę skarbową i korekty podatkowe oraz sprawi, że pierwszorzędne nieruchomości w Londynie staną się lukratywną inwestycją dla zagranicznych inwestorów na tyle śmiałą, by podjąć się próby pomimo niepewności rynku”.
Taras Penthouse Beecham
Dla wielu osób, które wierzą w długoterminową odporność Londynu, obecne zakłócenia na rynku nie zmieniają ogólnej atrakcyjności miasta, zwłaszcza jako oaza ochrony bogactwa.Badania Knight Frank pokazują, że w ciągu ostatniej dekady miasto przyciągnęło ponad dwa razy więcej osób o wysokiej wartości netto z rynków wschodzących (114 000) niż łącznie USA i Australia (odpowiednio 42 000 i 22 000). Inwestorów przyciąga bezpieczeństwo miasta, dobre szkoły, zielone środowisko i centralna strefa czasowa - czynniki, które prawdopodobnie nie zmienią się w wyniku głosowania w sprawie Brexitu.
Miasto aktywnie inwestuje również w przyszłość. Szersze spojrzenie na rynek nieruchomości pokazuje również, że chociaż w ostatnich latach spadł popyt na nieruchomości w centrum Londynu, ożywiło się zainteresowanie większym Londynem, gdzie programy rewitalizacji oraz odnowione projekty łączności i infrastruktury zmieniają krajobraz luksusu życie.
„Ponieważ złote kody pocztowe Londynu stały się mniej przystępne po kryzysie finansowym, kupujący coraz częściej szukają lepszej wartości w innym miejscu”, mówi Tom Bill. Choć szukają lepszej wartości, wciąż chcą „najlepszych w swojej klasie specyfikacji i udogodnień”, a to oznacza, że coraz więcej uwagi poświęca się jakości programów, a nie chęci bycia w określonym obszarze.
Deweloperzy skorzystali z tego popytu, który podnosi ogólny poziom jakości nowych projektów, które coraz częściej obejmują pakiety usług, usługi, elementy komercyjne i kulturalne. Podczas gdy takie eksperymenty w urbanistyce i tworzeniu miejsc są powszechne w miastach takich jak Miami, Hongkong czy Singapur, są one stosunkowo nowym zjawiskiem w Londynie.
Tom Bill, Southbank, jeden z pierwszych obszarów podlegających rewitalizacji, nie był wcześniej na mapie dla bogatych inwestorów, ale odnotował szybsze tempo wzrostu w porównaniu do innych głównych dzielnic i służy jako przykład dojrzewania nowych rynków. Oprócz The Shard (najwyższy budynek w Europie Zachodniej), w okolicy znajduje się More London, mistrz planowany przez Foster + Partners, oraz One Tower Bridge, projekt Berkeley Homes, który łączy luksusowe rezydencje ze sklepami, restauracjami, deptakiem chodniki i tętniący życiem park nad rzeką.
Oprócz kulturalnej oferty The Ivy, popularna londyńska brasserie, ogłosiła niedawno plany otwarcia lokalizacji na parterze przy One Tower Bridge, a The London Theatre wkrótce zajmie 900-miejscowy teatr zatopiony w budynku. Sam program obejmuje znaczną przestrzeń do życia na świeżym powietrzu, a także nowość dla Londynu. „Tym, co naprawdę wyróżnia ten projekt, jest ilość dynamicznej przestrzeni na tarasie i dachu, a także kuchnie na zewnątrz, wanny z hydromasażem i altany”, mówi Murray Levinson, partner Squire & Partners, który zaprojektował projekt.
Ze szczytu Tower Penthouse, który jest wyposażony w taras na dachu i wannę z hydromasażem, można podziwiać Tamizę do Londynu, Tower Bridge, Tower of London i nie tylko. Niższe budynki, ustawione naprzeciwko rzeki, mają przesuwane szklane drzwi, które otwierają się na szerokie tarasy z widokiem na Ratusz i Tower Bridge. Opinie są mocną stroną projektu, który obecnie jest sprzedawany w 90%. Jakość konstrukcji (wnętrza obejmują ręcznie robioną stolarkę, polerowane marmurowe blaty, urządzenia Miele i systemy automatyki domowej), podobnie jak pakiet udogodnień: całodobowa obsługa konsjerża z Harrods Estates, siłownia, spa i basen kryty są uwzględnione. Pozostało około 23 jednostek, w tym wybrane penthouse'y. Ceny te wynoszą około 3 900 USD za stopę kwadratową.
Koncepcja mieszanego użytkowania rozprzestrzenia się także w większym Londynie, a projekty takie jak Nine Elms przewidują 20 000 nowych domów, a dalej na zachód, w White City, gdzie dokonano remontu o wartości 10 miliardów dolarów, którego celem jest przekształcenie tego obszaru z surowego , w dużej mierze komercyjny krajobraz w tętniącej życiem dzielnicy z 5000 nowych domów, sklepów i centrum biurowym dla firm związanych z mediami. W ramach ożywienia londyński programista Stanhope przekształca dawną siedzibę BBC w luksusowe rezydencje.
Na wschodzie wysokie wieże mnożą się także w mieście, które kiedyś było definiowane przez bardziej jednolity, niewielki urbanizm. W Canary Wharf firma Herzog & de Meuron zaprojektowała nową wieżę zwaną Rolling Pin ze względu na swój wysoki, cylindryczny kształt, a partnerzy Foster + zaprojektowali South Quay Plaza, najwyższy projekt mieszkaniowy, który jest obecnie w budowie w UE.
Strona mieszkaniowa Canary Wharf, Londyn
Canary Wharf jest historycznie zatłoczonym portem, a ostatnio siedzibą rozrastającej się dzielnicy finansowej. Staje się coraz bardziej pożądanym miejscem do życia. Oczekiwania dotyczące przyszłego wzrostu potęguje pojawienie się nowej linii Crossrail, której uruchomienie zaplanowano na 2018 r., Co znacznie skróci czas podróży do centrum Londynu. Dziś obszar nadal wydaje się w dużej mierze korporacyjny, ale deweloperzy zamierzają łączyć programy mieszkaniowe i komercyjne ze zwiększoną łącznością w miarę dojrzewania społeczności.
„Canary Wharf ma coraz więcej zastosowań mieszanych i wzrośnie do populacji 200 000” - mówi Harry Lewis, dyrektor zarządzający Berkeley Homes, który rozwija South Quay Plaza. „Rentowność wynajmu jest tutaj wyższa, a pojawienie się Crossrail będzie przełomem”.
South Quay Plaza znajduje się na nabrzeżu, naprzeciwko CBD i choć wiele sąsiednich budynków jest zbudowanych do samej linii brzegowej, Grant Brooker, szef studia w Foster + Partners chciał podejść do tego miejsca inaczej. „Ważne jest, aby przepuszczać światło dzienne”,
mówi, wyjaśniając, że poprzez przekrzywienie wież w kształcie sześcianu, które mają stosunkowo mały ślad (ponad 64% terenu nie zostanie opracowane), był w stanie stworzyć znacznie więcej ekspozycji. „Budynek nie ma tylnej ściany”, mówi. „Każda jednostka ma fantastyczny front”.
Zespół Brookera wykorzystuje również swoje bogate doświadczenie w projektowaniu budynków na arenie międzynarodowej, aby stworzyć kompleksowy program udogodnień, który obejmuje klub odnowy biologicznej, spa i 20-metrowy basen oraz salon klubowy dla mieszkańców, który obejmuje całe 56. piętro i obejmuje bar, salę projekcyjną oraz duży taras. „We wcześniejszych projektach w Londynie brakowało tego rodzaju udogodnień, które byłyby potrzebne, aby budynek rzeczywiście działał” - mówi Brooker.
South Quay Plaza, zaplanowane na okupację od 2020 roku, obejmie 888 jednostek w 36-piętrowych i 68-piętrowych wieżach, od studiów po rezydencje z trzema sypialniami i penthouse'y. Do tej pory Berkeley Homes wydał 350 sztuk, których ceny zaczynają się od 990 000 USD. Do tej pory połowa z tych jednostek sprzedała się, a popyt z Azji był silny: 50% międzynarodowych nabywców projektu pochodzi z Chin.
Adam Challis, Head of Residential Research w Jones Lang LaSalle twierdzi, że programy regeneracyjne, takie jak Canary Wharf, są szczególnie popularne wśród azjatyckich nabywców, ponieważ rozumieją długoterminowy potencjał inwestycyjny. „Rozumieją to, ponieważ widzieli, jak to się dzieje w ich własnych krajach”, mówi. Firma Challis odnotowała także w ostatnich latach ogólną zmianę nastawienia kupujących, w której inwestorzy patrzą z długiej perspektywy, uważnie przyglądają się programom, programom i dzielnicom i podchodzą do decyzji jako inwestycji w Londynie jako całości.
Czas pokaże, jak Wielkiej Brytanii uda się wynegocjować wyjście z Unii Europejskiej, a także, w jaki sposób targi Londynu wynikają ze zmian. Wiele będzie zależeć od trwałych konsekwencji Brexitu dla brytyjskich przedsiębiorstw, szczególnie tych z ogromnego sektora finansowego w tym kraju. Przed referendum prognozowano wzrost liczby mieszkańców Londynu o 100 000 osób rocznie przez następną dekadę, a podaż mieszkań pozostawała w tyle. Dla tych, którzy wierzą w przyszłość miasta i ciągły potencjał wzrostu, może to być odpowiedni moment na podjęcie decyzji.
Ten artykuł został po raz pierwszy opublikowany w PAŁAC.
